KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA DOĞRUDAN DAVA AÇILAMAYACAK

           

İlişkilerde devamlılık önemlidir. İlişkilerde yüz yüze gelmenin ve diyaloğun   daha sıklıkla yaşandığı komşuluk ve  kiracılık ilişkilerinin bozulmaması ve devamlılığı için taraflar çok daha hassas davranmak zorunluluğunu hissederler. Hassas davranılmadığı durumlarda ilişkiler onarılması zor bir şekilde bozulabilmektedir. Hemen mahkemeye koşulması aynı zamanda mahkemelerin iş yükünü de arttırmaktadır. Kira uyuşmazlıkları konusunda görevli mahkeme olan Sulh Hukuk mahkemelerinde en az altı ay sonraya duruşma günü verilebilmektedir. Bir kolaylaştırıcı yardımı ile tarafların aralarındaki uyuşmazlıkları çözmek amacıyla bir araya gelmelerini, konuyu müzakere etmelerini ve müzakereler sonunda her iki tarafı da memnun edebilen bir anlaşmaya varılabilmesini  ifade eden arabuluculuk tam da bu ilişkilerin sürdürülebilirliğini sağlama açısından kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarına çözüm arayışına  son derece uygundur. Ve yine tarafların kendi serbest iradeleri ile müzakere edip anlaşmaya vardıkları hususlarda dava açılamaması da hem arabuluculuğa güven duyulması hem de yargının iş yükünün  artmaması bakımından olumludur.

Yargı süreci uzun ve masraflıdır. Yargı ile ve diğer alternatif uyuşmazlık çözüm yolları ile ilgili bazı noktalara işaret ettikten sonra kira ilişkilerinden kaynaklı uyuşmazlıklarda arabuluculuk konusunda açıklamalarıma devam edeceğim. Yargı sürecinin uzun ve masraflı, sonuçlarının sancılı, adalete erişimin kolay olmadığı açıktır. Ancak, hukuk düzeninin olmadığı yerde  kaos olacaktır. Bu nedenle, her şeye rağmen hukuka güven ve saygının korunması önemlidir. Tüm yargı paydaşlarının, tüm ilgili kişi, kurum ve kuruluşlarının yargı sorunlarının çözülmesi için birlikte hareket etmesi önemlidir. Arabuluculuk, hukukun alternatifi değil, hukukun  içinde bir kurumdur. Yargının adalete erişiminde yardımcısıdır; bu nedenle, işleyen ve güvenilen bir yargı, arabuluculuğun da, toplumsal barışın da güvencesidir. Amaç, ne pahasına olursa olsun insanların mahkemeye gitmemesi veya anlaşması değildir. Amaç, insanların en hızlı, en güvenilir, en sürdürülebilir, en masrafsız  ve her iki tarafın da memnun kalabileceği bir sonuca birlikte varmalarıdır. Bunun için ideal araçlardan biri belki de en revaçta olanı arabuluculuktur[1].

Kira uyuşmazlıklarının  ihtiyari arabuluculukla çözülmesi her zaman mümkündür.  uyuşmazlıklarının çözümünde ihtiyari olarak arabuluculuğa başvuru yapılabilmesinin önünde herhangi bir engel yoktu. Ancak, kira ilişkisinden kaynaklı uyuşmazlıkların  arabuluculukla çözümlenebileceği konusunda yeterli bilgi ve yönlendirme de yoktu. Bu nedenle  01.09.2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar dava şartı oldu. .  Arabuluculuğun temeli, özü ihtiyari olması ise de, arabuluculuğun geniş kesimlere ulaşması, benimsenmesi ve uygulanabilirliği açısından, belirli bir dönem için dahi olsa,  dava şartı olması, genel olarak başka ülkelerde de ülkemizde de kabul gören bir yaklaşımdır. Artık kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarla ilgili doğrudan dava yoluna gidilemeyecek; dava açılması düşünülüyorsa önce arabuluculuğa başvurulacak; taraflar görüşmek, anlaşmak istemezler ya da müzakere etmelerine rağmen anlaşamazlar ise dava açmak isteyen taraf anlaşmama son tutanağını dava dilekçesine ekleyerek dava açabilecekler; dilekçeye ekleme işlemi unutulmuşsa yargıç bir hafta süre verecek, buna rağmen bu eksiklik giderilmemiş olur ise dava, dava şartı yokluğundan usülden reddedilecektir.

İlk oturuma katılım önemlidir.   Ülkemizde 2013 yılı Haziran’ ında ihtiyari olarak  uygulamaya konulan arabuluculuk, 2018 yılı başında işçi işveren, 2019 yılı başında ticari, 2020 Temmuz’ unda da tüketici uyuşmazlıklarında dava şartı haline gelmiştir. Dava şartı arabuluculuk başvurusu dava açmayı düşünen taraf için bir zorunluluktur.  Mevzuatımızda tarafların arabuluculuk müzakerelerine katılımı için de bir takım zorlayıcı ama aynı zamanda tarafların çözüme çabucak ulaşmasını kolaylaştırıcı düzenlemeler  bulunmaktadır. Örneğin, ilk oturuma mazeretsiz katılım sağlamayan taraf ilerde haklı bile çıksa mahkeme masraflardan sorumlu tutulmakta ve bu taraf lehine mahkeme vekalet ücreti de hükmedilmemektedir.  Ticari uyuşmazlıklarda en fazla sekiz hafta, işçi işveren ve tüketici uyuşmazlıklarında da en fazla dört hafta içerisinde arabuluculuk müzakerelerinin tamamlanması gerekmektedir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların dava şartı  aşamasının da arabuluculuk başvurusundan itibaren  üç hafta zorunluluk halinde artı bir hafta ilavesi ile en geç dört hafta içerisinde tamamlanması gerekmektedir. İlk oturuma katılmayı ve kısa sürede görüşmeleri tamamlamayı sağlama düşüncesi ile getirilen bu  düzenlemeler dışında  müzakerelerin sürdürülmesi ve bir anlaşmaya varılıp varılmaması konusunda taraflar tamamen özgürdür. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümünde tarafların arabulucu ile iletişim içinde olmaları, arabuluculuk bilgilendirme formlarını dikkatlice okumaları, ilk oturuma ve gerekirse devam eden oturumlara katılmaları ve baştan anlaşma seçeneklerini değerlendirerek bir anlaşmaya varmayı hedeflemeleri önemlidir.

7445.s.Kanun.  Kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarla ilgili dava şartı getiren yasal düzenlemeyi kısaca hatırlayalım:  7445 sayılı İcra İflas Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ( Kısaca 7445 s.Kanun) 28.03.2023 tarihinde kabul edilmiş, 05.04.2023 tarihli ve 32154 sayılı Resmi Gazetede yayınlanmıştır.  7445 s.Kanun, 6325 s.Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda ( Kısaca 6325 s.HUAK)  bir çok değişiklikler yapmış ve  yenilikler getirmiştir. Asıl konumuz olan kira ilişkilerinde arabuluculuk olduğu için ancak bir taraftan da diğer değişiklikler de arabuluculukla ilgili olduğu için kısaca değinmekle yetineceğim. “Bazı uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk”  başlığı ile 6325 s.HUAK a 18/A maddesi eklenmiş olup, kira ilişkisinden  kaynaklanan uyuşmazlıkların yanı sıra, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar; Kat Mülkiyeti Kanunundan ( 634 s.KMK) kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar dava şartı kapsamına alınmış ve 01.09.2023, yürürlük tarihi olarak belirlenmiştir[2].

           

İcra edilebilirlik. Tarafların anlaşmaları halinde süreci asiller ve avukatlarının birlikte takip etmeleri ve anlaşma belgesini arabulucu ile birlikte imzalamaları halinde bu belge doğrudan mahkeme ilamı gibi icra edilebilmektedir. Hatta ticari uyuşmazlıklar bakımından asiller müzakerelere katılmamış veya anlaşma belgesini imzalamamış bile olsalar kanunlarda icra edilebilirlik şerhi alınmasının zorunlu kılındığı haller hariç,  taraf vekili avukatların ve arabulucunun imzası ile artık arabuluculuk anlaşma belgesi icra edilebilirlik açısından doğrudan ilam niteliğinde belge vasfını kazanmış olacaktır. Ticari uyuşmazlıklar bakımından getirilen bu düzenleme 7445 sayılı yasa ile gelmiş olup yürürlüktedir. ( 7445 s.Kanun.m.35; 6325 s.HUAK.m.18/4). Bu konu ile yakından ilgili olarak 7445 s.Kanun ile getirilen bir önemli yenilik de HUAK.m.18/B maddesinin 2.fıkrasında yer almaktadır (7445 s.Kanun.m.37). Buna göre, tarafların anlaşmaya varmaları halinde anlaşma taşınmazı ilgilendiriyorsa bu anlaşma belgesi kanunlarda belirtilen sınırlamalar, usul ve esaslar gözetilmek suretiyle düzenlenecektir. HUAK.m.18/B maddesi kapsamında düzenlenen anlaşma belgeleri ile ilgili olarak anlaşmayı icraya koyabilmek için   icra edilebilirlik şerhi alma zorunluluğu vardır. Bu anlaşma belgesi taşınmazla ilgili ise şerh taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinden; taşınmazla ilgili olmayan anlaşma belgeleri bakımından ise arabulucunun görev yaptığı Sulh Hukuk Mahkemesinden alınır.  Mahkeme taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından yapacağı incelemede anlaşma içeriğini, arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığı ve taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslara uyulup uyulmadığı yönünden denetler; bu kapsamda kurum veya kuruluşlardan bilgi veya belge talep edebilir ve gerektiğinde duruşma açabilir. (7445 s.Kanun.m.37; 6325 s.HUAK.m.18/A, 2,3,4) .

  

Sözleşme yapma özgürlüğü vardır.  Türk Borçlar Kanununda düzenlendiği  gibi, taraflar kanunun izin verdiği ölçüde ve şekilde aralarında özgürce sözleşme yapabilirler. Tarafların özgür  iradesine büyük değer atfedilmiştir. Bu nedenle, yanılma, aldatma, korkutma gibi iradenin özgürlüğüne etkileyen önemli nedenlerin varlığının kanıtlanması  sözleşmeyi iptal hakkı doğurmaktadır. Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkansız olan sözleşmeler ise zaten kesin olarak hükümsüzdür. Ayrıca, sözleşmeler genel işlem koşulları içeriyorsa diğer tarafı koruyucu denetim yolları bulunmaktadır. Tüketiciyle müzakere edilmeden sözleşmeye konulan haksız şartlar da yine kesin olarak hükümsüzdür.

Sosyal devlet zayıfı korur. İşçi işveren uyuşmazlıklarında işçi, kiracı kiralayan uyuşmazlıklarında kiracı, tacir tüketici uyuşmazlıklarında tüketici, sözleşmenin zayıf tarafı olarak kabul edildiği için Anayasamızın değiştirilmesi teklif dahi edilemeyen ilk maddelerinde yer alan sosyal hukuk devleti anlayışı çerçevesinde korunmaktadır. Bu koruma mevzuatımıza,  hakime verilen takdir yetkisine ve Yargıtay uygulamasına dayanmaktadır. Emredici kuralların, kamu düzeninin, ahlakın yalnızca mahkeme yargısına uygulanmadığını,  tüm hukuki iş ve işlemleri dolayısıyla alternatif uyuşmazlık çözüm yollarını da, tahkim yargısını da kapsadığını kabul etmeliyiz. Ancak, arabuluculuğun   esnek bir süreç olduğunu, taraf iradeleriyle bir karara varılabildiğini dolayısıyla sıkı sıkıya şekil şartlarına bağlılık olmadığını, tarafların hak temelinde haklılık haksızlık sonucuna varmanın gerekmediğini, hukuka uygun ve uygulanabilir, icra edilebilir bir anlaşmaya varmanın yeterli olduğunu da gözden uzak tutmamak gerekir. Taraflar arasındaki eşitsizliği gözetmek ve bir dengeye getirmek için arabulucunun bir çaba içerisinde olması gerektiğini de unutmamak gerekir. Yargıç yasalar çerçevesinde, yasaların kendisine  tanıdığı takdir hakkı ve kanun boşluğunu doldurma çerçevesinde yasalara ve vicdanına göre karar verir. Bu açıdan yargıç ve hakem gibi karar vericiler açısından emredici hükümlere uymak son derece önemlidir. Taraflar açısından da  durum böyledir. Bir sözleşme yapmaları bir anlaşma belgesi düzenlemeleri halinde de TBK.m.26 ve 27 de düzenlenen hususlara dikkat etmeleri gerekir. Aksi halde yapılan sözleşme, varılan anlaşma hükümsüz olur. Hükümsüzlük de herkes tarafından ileri sürülebilir, mahkemeden hükümsüzlüğün tespiti de istenebilir. İradeyi sakatlayan yanılma, aldatma, korkutma gibi sebepler ise belirli bir sürede yanılana, aldatılana, korkutulana sözleşmeyi iptal etme hakkı verir ( TBK.m.30-39). Aynı şekilde genel işlem koşullarına aykırılık varsa, edimler arasında aşırı yararlanma söz konusu ise yine zarar gören tarafı koruyan hükümler mevcuttur (TBK.m.20-25; m.28).

Kira Sözleşmeleri TBK’ nda düzenlenmiştir. Kira sözleşmeleri Türk Borçlar Kanununun Dördüncü Bölümünde madde 299 ve devamında düzenlenmiştir. Belirli veya belirli olmayan süreli olarak yapılabilen kira sözleşmesi ile kiraya veren taşınır veya taşınmaz bir şeyin kullanımını kiracıya bırakmakta, kiracı da bu kullanım karşılığında  kiraya verene kira bedeli ödemeyi üstlenmektedir. Kiraya veren kiraya verilen şeyi  kararlaştırılan tarihte kullanıma elverişli olacak şekilde kiracıya teslim etmekle yükümlüdür; bu yükümlülüğün aksine olarak genel işlem koşulları ile bir düzenleme yapılamayacağı da kanunda düzenlenmiştir. Kiralananda ayıp varsa, kiracının ayıp oranında indirim talep etme, ayıpsız bir başka kiralanan ile değiştirilmesini isteme, ayıp önemliyse  sözleşmeyi feshetme hakkı doğmaktadır. Gerek kiralanandaki ayıp nedeniyle gerekse üçüncü kişilerin hak talep etmeleri nedeniyle bir zarara uğramışsa kiracı, kiralayandan bu zararlarının tazminini de isteyebilir.

Kira sözleşmesinin feshi. Kiracı kararlaştırılan kira süresi sonunda yine kararlaştırılan fesih süresine uyarak kira sözleşmesini feshedebilmektedir. Ancak, aynı fesih kolaylığı kiraya veren bakımından geçerli değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılmaktadır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.Burada ev sahibinin düşüncesi düşük kalan kira bedeli nedeniyle yasanın kendisine tanıdığı tahliye hakkını kullanıp mecuru bir başkasına daha yüksek bir kira bedeli ile kiraya vermekse, dava şartı arabuluculuk kapsamında veya ihtiyari olarak taraflar bir araya gelip sorunu müzakere etmeye başlarlar ise, arabulucunun da yönetim ve kolaylaştırıcılığında, tarafların taleplerinin arkasındaki ihtiyaç ve menfaatlerinin ortaya çıkarılması ile taraflar arasında anlaşma olasılığı da yükselmiş olacaktır. Bu durumda kiracı ve kiraya veren yeni artış oranı üzerinden mevcut sözleşmeyi devam ettirebilecekleri gibi yeni şartlarla yeni bir kontrat yaparak da kira ilişkilerini devam ettirebilirler. Veya sözleşmeyi sona erdirip, kalan kira alacağı, güvence bedeli, masraf vs.varsa o hususlarda da anlaşmaya varıp, uyuşmazlığın çözümü için dava yoluna gitmekten vazgeçebilirler.

Temerrüt nedeniyle tahliye. Kiraya verenin tahliye hakkı doğabilmesi için bir takım şartların gerçekleşmesi gerekir. Örneğin, bu durumlardan bir tanesi temerrüt nedeniyle tahliyedir.Aksine bir anlaşma veya âdet yoksa kiracı kira bedelini ve yan giderleri her ay sonunda ve en geç kira sözleşmesinin bitiminde öder. Kiraya verenin yazılı talebi üzerine çatılı işyeri ve konutlar bakımından verilecek otuz günlük süre içinde ödeme olmaz ise kiraya verenin kira sözleşmesini feshedip kiracısını temerrüt nedeniyle tahliye etme hakkı doğmaktadır. Tahliye isteyen taraf doğrudan icraya başvurabileceği gibi Sulh Hukuk Mahkemesinde dava da açabilir. Dava açılması isteniyorsa bu durumda öncelikle arabuluculuğa başvurmak bir dava şartıdır. Taraflar aralarındaki kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlık konusunda anlaşamazlarsa son tutanağı da dava dilekçesine ekleyerek davacı taraf davasını açmış olacaktır. Anlaşırlarsa ve anlaşmaya varılan edimler yerine getirilmiş olursa  davaya konu uyuşmazlık da son bulur. Edimler yerine getirilmemiş ise bu durumda ilgili taraf şartları varsa arabuluculuk anlaşma belgesini doğrudan ilamlı icraya başvurarak;  yoksa arabulucunun faaliyette bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi hakiminden icra edilebilirlik şerhi alarak  ilamlı icraya başvurabilir.

İlamsız tahliye emri dava şartı kapsamında değildir. “Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İİK’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar” dava şartı arabuluculuk kapsamından hariç tutulmuştur. (7445 s.Kanun.m.37; 6325 s.HUAK.m.18/A, 1,a ).  Bu durumda kiraya verenin elinde iki seçenek vardır, biri icra takibi diğeri davadır. İlamsız icra takibi başlatmak, itiraza uğramış ise süresi içinde, itirazın kaldırılmasını  İcra Hukuk Hakimlinden talep etmek (kanunda dava şartı olarak kabul edilen itirazın iptali davası kapsamında ise bu durumda yine dava şartı arabuluculuk devreye girecektir) aşamalarında başvurucu veya diğer taraf dava şartı arabuluculuğa başvuru zorunluluğu olmasa dahi ihtiyari olarak arabuluculuğa başvurmasında hiçbir sakınca olmayacaktır, aksine karar verici bir üçünkü kişi konumundaki hakimin, mahkemenin kararı yerine uyuşmazlığın tarafı olan kiracı ve kiraya veren kendi sorunlarına kendileri çözüm bulabileceklerdir.

 Sözleşmeye aykırı kullanım. İkinci bir hak sözleşmeye aykırı kullanım halidir. Kiracının, kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu bulunmaktadır, aksine davranış yine kiraya verene, yine kiracısına çatılı işyerleri ve konutlar bakımından yazılı olarak ve otuz günlük süre vererek aykırılığın giderilmesini aksi halde sözleşmeyi  feshetme hakkı vermektedir. Uyuşmazlığın mahkemece çözülmesi için dava yoluna başvurduğumuzda hakim işin esasına varmadan önce – örneğin sözleşemeye aykırılığın giderilmesi için muhataba otuz gün süre verilmesi gibi-  usuli kurallara da uyulup uyulmadığını araştıracaktır.Ancak, arabuluculuk müzakerelerinde taraflar bu hukuki taleplerinden, şekli koşullardan ziyade işin esasını konuşmaya, uyuşmazlığı her iki taraf için de en makul biçimde sonlandırma amacıyla hareket ettikleri varsayılır. En azından, arabulucu müzakere sürecinde Harvard Müzakere Modelinde olduğu gibi tarafların sorunlarından ayrı tutulmasını, dava açılmış olsa idi neler talep edilebileceğinden öte tarafların neye ihtiyacı olduğuna, her iki taraf için de kazançlı olabilecek bir sonuca varılmasının hedeflenmesini ve süreçte tarafların subjektif tepkiler yerine objektif verilerden yararlanmalarının sağlanmasını teşvik ederek müzakereyi yetkinlikle yönetecektir. Tabi arabuluculukta tarafların anlaşma zorunluluğu yoktur. Bazen taraflar istese de çözüm bulamayabilirler, arabulucunun etkili süreç yönetimi ile yaptığı süreç kolaylaştırıcılığı da yeterli olmayabilir, ya da tarafların kendileri için en doğru çözümün mahkemede olduğunu düşünebilirler. Bu nedenle, sözleşmeye aykırı kullanım örneğinden hareketle davacının davasının usulden reddedilmemesi için dahi olsa arabuluculuğa başvurması, son tutanağı ekleyerek dava açması, diğer dava şartlarını da yerine getirmesi, yargılama şekil, süre ve usullerine uyması ve davasını mahkemede kanıtlaması, mahkemenin de davacıyı haklı görmesi ve o yönde karar vermesi gerekecektir. Bu nedenle, arabuluculuk müzakerelerinde  eğer dava açılmış olsa idi mahkemenin vereceği muhtemel karar üzerinde de durulması, tarafların arabuluculuk yolu ile sorunlarını çözmesini de kolaylaştıracaktır.

Yükümlülükler. Kiracı, yerel adete de uygun ise, olağan temizlik ve bakım giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları ise kiraya verene bildirmelidir; bildirmez ise doğabilecek zarardan sorumlu tutulabilmektedir.  Kiracı, ayıplı durumların giderilmesi ya da zararların önlenmesi için kiralananda yapılacak çalışmalara ve zorunluluk durumlarında kiralananın satışı veya yeniden kiraya verilebilmesi için uygun süre ve şartlarda kiralananın gösterilmesine katlanmak durumundadır. Kiraya veren , kiralananda kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen yenilikler, değişiklikler yapabilir; aynı şekilde, kiracı da kiraya verenin yazılı rızasıyla benzer yenilik ve değişiklikler yapabilir. İşyerleri bakımından haklı sebep olmadıkça kiraya veren reddedemese de, yine de kiracı, kiraya verenin yazılı iznini almadan kira ilişkisini başkasına devredemeyecektir. Konut ve çatılı işyerleri bakımından kiraya verenin yazılı oluruna bağlanan  kiralananın alt kiraya verilmesi veya kullanım hakkının devri diğer kiralanan yerler bakımından kiraya verene zarar vermeme şartı ile mümkün olabilmektedir.

Kiraya verenin, kiralananı kira ilişkisi süresince kiraya uygun halde bulundurma yükümlülüğü vardır; kiracının da kullanmasa veya kısmi kullansa bile kira bedelini zamanında ve tam olarak ödeme yükümlülüğü vardır. Sözleşme süresine ve fesih şekline uyulmaksızın kiracının kiralananı boşaltması halinde, kira ilişkisi makul bir süre daha devam eder, ancak, kira ilişkisini benzer koşullarla devam ettirebilecek nitelikte yeni bir kiracı  bulunması halinde bu makul süreyi daha da kısaltmak mümkün olabilmektedir. Olağan fesih ve olağanüstü fesih, belirli süreli veya belirsiz süreli sözleşmelerde fesih, taşınır veya taşınmaz kiralarında fesih gibi kanunda düzenlenmiş fesih süre ve şekillerine de riayet etmek gerekir. Kiracı iflas ederse, kiraya verenin işleyecek  kira bedellerinin zamanında ve tam olarak ödeneceğine ilişkin teminat istemesi, bu teminatın verilememesi halinde kira sözleşmesinin sona erdirilmesi de kira sözleşmesinin olağanüstü feshi sebeplerindendir. Kira ilişkisinin taraflar için çekilmez hale gelmesi; kiracının ölümü yine olağanüstü fesih nedenlerindendir.

Gereksinim sebebiyle tahliye. Kiraya veren,  kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kiralananı kullanma zorunluluğu varsa; kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Yeni malik de  kiralananın maliki olmasından itibaren bir ay içinde kiracıya bildirimde bulunması şartıyla altı ayın sonunda  veya mevcut kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksinimini kanıtlayarak dava yolu ile kira ilişkisini sona erdirebilir. Gereksinim nedeniyle kira ilişkisinin sona erdirilebilmesi için gereksinimin güncel, gerçek ve samimi olması şarttır. Hukukumuz,  salt kiracıyı kiralanandan tahliye etmek, öngörülen süreler ve sözleşmeye ve kanuna uygun olan artışlar dışında kira bedelini keyfince arttırmak amacıyla gereksinim davası yolunun kullanılmasına izin vermemektedir. Gereksinim veya yeniden inşa ve imar amacıyla kiralananın boşaltılmasının sağlanması halinde  üç yıl geçmedikçe veya öncelik hakkı sona erdirilmedikçe eski kiracısından  başkasına kiraya verilemez. Eski kiracısına değil de bir başkasına kiraya verirse talep üzerine son kira dönemine ilişkin bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminata mahkum ettirilebilecektir.

Gereksinim ihtiyacının, gerçek, güncel ve samimi olması karar verici üçüncü kişi konumundaki hakimin karar vermeden önce üzerinde duracağı konulardır. Ancak bu ihtiyacın varlığı , aciliyeti, kiraya verenin samimiyeti veya kiracının samimi itirazları  tahliye dışında farklı çözüm yollarının aranması,  taraf iradesine ve eşitliğine dayanan ve taraflar aksine karar almamışlarsa gizlilikle yürütülecek arabuluculuk sürecinde çok daha kısa sürede ve çok daha tarafları tatmin eder biçimde çözüme kavuşabilir. Gereksinim olmadığı halde, sırf kira bedelini arttırmak amacıyla  dava yoluna gidilmesi düşüncesi varsa zaten arabuluculukta da çözüm olmayacaktır, çünkü arabuluculuk dürüstlük temelinde ve gerçek taraf iradesi ile işletilebilecek bir sistemdir.

Tahliye taahhütnamesi. Kiraya verenden kaynaklanan ve daya yolu ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesi sebepleri yanında, kiracıdan kaynaklı dava yolu ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesi sebepleri de vardır: Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde ( tahliye taahhütnamesi vermiş olmasına rağmen)  boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Tahliye taahhütnamesi alırken, kira başlangıç tarihinde alınmamasına, mecura taşınmadan alınmamasına, taahhüt verenin özgür iradesine uygun olarak düzenlenmesine, imza, tarih ile ilgili bir sorun yaşanmaması için mümkün ise noterden alınmasına dikkat edilmelidir. Uygulamada çoğunlukla bu taahhütler söz verilen tarihte mecurun boşaltılmaması veya istenilen düzeyde kira artışı yapılmaması halinde kiraya verenin elini güçlendirmek amacıyla alınmaktadır. Kararlaştırılan, taahhüt edilen tarihte mecur boşaltılmamış ise kiraya veren tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatabilir; bu durumda arabuluculuğa gitmek zorunluluğu bulunmamaktadır. Kiraya Veren icra takibi yoluna başvurmak yerine dava açmayı tercih edebilir. Bu durumda arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır. Arabulucu tarafların her biri ile ayrı ayrı veya birlikte görüşebilir ve iletişim kurabilir (HUAK.m.8). Arabulucu görevini özenle, tarafsız bir biçimde ve şahsen yerine getirir (HUAK.m.9). Ticari dava şartı arabuluculuk başvurularında 6 hafta, zorunluluk halinde 8 hafta, kiracı kiralayan ve diğer dava şartı arabuluculuk başvurularında ise 3 hafta zorunluluk halinde 4 hafta içinde tamamlanmalıdır ( HUAK.m.18/A, 9). Taraflar isterler ise bu süre dolduktan sonra da ihtiyari olarak arabuluculuk müzakerelerini sürdürebilirler. Arabuluculuk süresinin başlamasından sona ermesine kadar geçirilen süre, zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesabında dikkate alınmaz (HUAK.m.16/2). Tahliye taahhüdüne dayalı davanın da tahliye edilmesi taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde açılması gerekecektir. Arabuluculuk müzakereleri anlaşmazlıkla sonuçlanır ise son tutanağın düzenlendiği tarihten itibaren zaman aşımı tekrar işlemeye başlayacağından bu bir aylık süreden geriye kalan süre içerisinde davanın açılması gerekecektir. Taraflar arabuluculuk müzakereleri sırasında sözleşmeyi feshedebilecekleri gibi aynı veya değişen şartlarla devam ettirebilirler veya yeni bir sözleşme yapabilirler.

İki haklı ihtar. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa (iki haklı ihtar nedeniyle kira sözleşmesinin feshi ve tahliye)  kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Tahliye taahhütnamesi kısmında ve daha önceki paragraflarda arabuluculukla ilgili anlattığım hususlar iki haklı ihtar durumu içinde geçerlidir. İki haklı ihtar dışında da mevcut takip veya dava açılmış veya açılabilecek uyuşmazlıklar da birlikte müzakere edilebilir.

Bir başka konutun varlığı. Bir başka  fesih ve tahliye sebebi de, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunmasıdur.  Bu durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Nispi emredici kurallar. Burada, yeri gelmişken nispi emredici bir kuraldan da söz edelim: Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez. Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. İşte burada, arabuluculuğun bir yargılama olmadığı iddiasıyla bu nispi emredici hükümlerin aleyhine bir anlaşma yapılması halinde doğal olarak o arabuluculuk anlaşmasının iptali söz konusu olabilecektir.

Aile konutu. Burada  bir özel durumdan da bahsedelim, bu özel durum, kiralananın aile konutu olması halidir. Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Kiralananın aile konutu olması halinde arabuluculuk yolu ile eşin de müzakere sürecine dahil edilerek rızasının alınması halinde  kira sözleşmesinin feshedilebileceğini  kabul etmek gerekir.

Kiraya verenden yazılı onay. Kiracı, kiralananda yenilik ve değişiklikler yapmak istiyorsa kiraya verenin yazılı onayını almalıdır( TBK.m.321). Kiracı, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilmesi veya kullanım hakkını devredebilmesi, bunun kiraya verene zarar verecek bir değişiklik  olmaması koşuluna bağlıdır.Ancak, kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise bu durumlarda  kiraya verenden  yazılı rızası almak zorundadır. İşte kiraya verenden yazılı onay alınabilmesi için de bu konularda uyuşmazlıkların çözülmesi için de arabuluculuk en ideal yoldur.

Kira tespiti 5 yılda bir yapılabilir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir (TBK.m.344/3).

Yabancı para. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde – aşırı ifa güçlüğü dışında- değişiklik yapılamaz. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde,  yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde kira tespiti yapılır (TBK.m.344/4; m.).

Uyarlama. Kira bedeli Türk parası veya yabancı para olsun  aşırı ifa güçlüğü  varsa beş yıllık süre beklenmeden de uyarlama davası açılabilir .Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır  (TBK.m.138).

Dava yerine arabuluculuk. Gerek kiraya verenden kaynaklanan ve gerekse kiracıdan kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesinin feshi ve kiralananın tahliyesi  dava yolu ile istenebileceği gibi  tarafların özgür iradeleri ile aralarında yapacakları müzakere  sonunda veya bir kolaylaştırıcı 3.kişi konumundaki arabulucunun dahil olmasıyla arabuluculuk yoluyla veya diğer alternatif uyuşmazlık çözüm yollarıyla da sona erdirilebilecektir. Yeter ki varılan anlaşma TBK.m.27 ye uygun geçerli bir anlaşma olsun. İptal riski olmaması için de elbette iptal edilebilir bir anlaşma maddeleri içermemeli ve anlaşma  tarafların özgür iradeleriyle verebilecekleri bir anlaşma alanını kapsasın ve icra edilebilir nitelikte olsun. Arabuluculukta, müzakere aşamasında, tarafların anlaşamadıklarının ortaya çıkması halinde arabulucunun empoze etmemek şartı ile çözüm önerisinde bulunabildiğini; gerekirse uzman kişilerin de sürece dahil edilebileceklerini veya uzman raporu istenebileceğini de bilerek; her iki taraf için de makul ve mümkün ise kazan kazan bir sonuca ulaşılması için çaba sarfetmek gerekecektir. Başarının anahtarı sadece uzmanlık eğitimi almış arabulucunun süreci yetkinlik ve etik bir şekilde sürdürmesiyle değil; taraf vekili avukatların da hem kira sözleşmeleri mevzuatını hem de arabuluculuk mevzuatını bilerek, deneyimlerini ve müvekkilleri lehine en uygun olan anlaşma olasılıklarını hesaplayarak ve her şeyden önemlisi  anlaşmaya varmak amacıyla sürece katılmalarıdır.

Kira artış oranı.  Kira hukukuna ve arabuluculuk hukukuna ilişkin bu bilgi ve değerlendirmeler ışığında oldukça güncel olan bir konuya, kira artış oranlarına da değinelim:

Kiraya Veren – ki kiraya vermek için mal sahibi olma zorunluluğu da bulunmamaktadır- dilediği  gerçek veya tüzel kişiye, dilediği kira bedelini üzerinden kiralananı yazılı veya şifahi olarak belirli veya belirsiz süreli kira sözleşmesi ile kiraya verebilir. Elbette bu özgürlük sınırsız değildir, varılan sözleşme yasaya ve hakkaniyete uygun olmalı, geçersiz olmamalıdır. İrade sakatlıkları ve aşırı yararlanma hali, müzakere edilmemiş ve sözleşmenin bütününe aykırı genel işlem koşulu veya tüketici bakımından haksız şart içermemelidir aksi halde geçersizlik hali için geçersizliğin tespiti, iptal nedenleri için de iptal davasına konu olabilir. Geçerli bir kira sözleşmesinin yenilenebilmesi aşamasında da TBK’ nda kiracıyı koruyan hükümler mevcuttur.

Konutlarda %25 sınırı. 1 Ocak 2019 tarihinden itibaren konutlarda en çok, artış yapılacak aydan bir önceki ay için açıklanan 12 aylık ortalamalara göre TÜFE değişim oranı kadar zam yapılabiliyor idi. Ancak 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023  tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde konut kiralarındaki artış oranı %25'ten fazla olamayacağı düzenlemesi yapıldı.7409 sayılı 8.6.2022 tarihli Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun 11.06.2022 tarih ve 31863 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe girdi.7409 sayılı bu kanunun 44.maddesi ile 11.01.2011 tarihli 6098 sayılı  TBK’ na eklenen geçici maddeye göre:  “Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.” Kira artışına yüzde 25 sınırlaması getiren düzenleme 2 Temmuz 2023 tarihinden 2 Temmuz  2024 tarihine kadar bir yıl süre ile uzatıldı.

İşyerlerinde TÜFE sınırı. 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren iş yerlerinde en çok, artış yapılacak aydan bir önceki ay için açıklanan 12 aylık ortalamalara göre TÜFE değişim oranı kadar zam yapılabilir. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2022 yılı Mayıs ayı itibarıyla bir önceki yılın Mayıs ayı( 2021) göre Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE)  oranı, 73,5 arttı. Mayıs ayına göre oniki aylık ortalaması ise %39,33 arttı. Buna göre Haziran 2022 ayında yenilenecek olan kira sözleşmesine göre mevcut kira bedeli gelecek bir yıl için  en fazla %39,33 oranında arttırılabildi. Temmuz 2023 ayı Tüketici fiyat endeksi (TÜFE) yıllık %47,83, aylık %9,49 oldu.

Çözüm. Özetleme gerekirse konutlarda %25 olarak bir yıldır uygulanmakta olan düzenleme – tekrar uzatılmaz ise- 2 Temmuz 2024 tarihine kadar devam edecek. Taraflar bu oranın altında bir anlaşma yapabilirler ama üstünde bir oran kararlaştıramazlar. İşyerleri için ise sınır TÜFE’ dir. Aynı şekilde işyerinde de TÜFE’ nin altında tarafların anlaşması mümkün iken üzerinde anlaşma yapmaları mümkün değildir. Taraflar, yeni dönem kira artış oranını arabuluculuk müzakerelerinde bir araya gelerek de kararlaştırabilirler. Yasanın emredici hükümlerine rağmen  bu oranların üzerinde bir anlaşma mümkün müdür?. Sözleşme serbestisi ve tarafların özgür iradeleri çerçevesinde bu mümkün olabilir, şöyle ki; taraflar mevcut sözleşmeyi feshedip, aralarında yeni şartlarla sözleşme yapabilirler ve mevcut sözleşmeyi yasal olarak belirlenen sınırların üzerinde bir artışla  belirleyebilirler.  Arabulucunun görevi, tarafları icra edilebilir bir anlaşma yapma noktasına yöneltmektir. Bu uyarıya rağmen taraflar  anlaşmaya varabilirler. Emredici kurallara aykırılık nedeniyle geçerli kabul edilmeyecek bir anlaşmaya istinaden icra edilebilirlik şerhi de alınamayacaktır. Ancak, esnek bir süreç olan, tarafların taleplerinden ziyade menfaatlerini esas alan arabuluculukta tarafların hiçbir irade bozukluğu taşımadan anlaşmaya varmaları ve bunu kendi aralarında uygulamaları mümkündür. %25 sınırı hayatın gerçekleri ile de uyumlu değildir. TÜİK'in açıklamasına göre yıllık enflasyon yüzde 38,21, aylık yüzde 3,92 olarak açıklandı .Temmuz 2023 ayı Tüketici fiyat endeksi (TÜFE) yıllık %47,83, aylık %9,49 oldu. Manavda geçen yıl 4 TL olan domates bu yıl en düşük haliyle 16,95 TL.dir. Bu nedenle yasal düzenlemeye rağmen uygulamada kiracı kiralayan aralarında veya arabuluculuk müzakerelerinde ehveni şer diyebileceğimiz maalesef her iki taraf için de kazan kazan diyemeyeceğimiz bir anlaşmanın yolunu bulacaklardır. Arabulucu, kendisine herhangi bir sorumluluk atfedilmemesi için tarafları bilgilendirmeli, hatta emredici kurallar konusunda aydınlatmalı ve tutanaklara bu aydınlatma ve uyarıda bulunma durumunu da not düşmelidir.Konutlar için %25, işyerleri için TÜFE ortalaması zayıf taraf olarak kabul edilen kiracıyı korumak düşüncesi ile getirilmiş ise de  kiraya vereni de mağdur duruma düşürmemeliydi.  Dolaylı olarak kiraya verenin kiracı üzerinde ihtar sınırlarını zorlayan baskısı kiracıyı da çaresiz durumda bırakmaktadır. Tarafların bir anlaşmaya varamamaları halinde yargı yoluna başvurulduğunda hakim elbette yasal düzenlemeyi göz önünde tutarak karar verecektir.

Kira ilişkilerinden kaynaklı uyuşmazlıklarla ilgili dava açmanın avantajlı olmamasının sebepleri arasında , yargının  iş yükü, masraflı olması ve hepsinden önemlisi de iki tarafın veya  birinin mahkeme hakimi tarafından verilen karardan memnun olmaması olasılığının oldukça büyük olmasıdır. Bu nedenle, gerek kira artış oranları ve gerekse beş yılda bir talep edilebilen kiranın günün koşullarına uyarlanması isteklerinin arabuluculuk yoluyla çözüme kavuşturulması mümkündür. Son imza aşamasına kadar, taraflar aksine karar almadığı sürece süreç  gizlilikle yürütülecektir. Müzakereler sırasında görüşler, talepler, öneriler bağlayıcı olmadığı için tarafların daha rahat bir şekilde uyuşmazlığı müzakere edebileceklerdir. Birbirlerinin taleplerinin ardındaki menfaatleri, ihtiyaçları görülebilecek, tarafların birbiriyle empati kurması sağlanabilecek,  direnç ve hedef noktalarına ve anlaşma aralığına (ZOPA) göre  çözüm önerileri geliştirilebilecektir. Bir ortak karara varılmasında tarafların anlaşmasına en iyi ikinci çözümün ( BATNA) veya en kötüsünün (WATNA) ne olabileceğinin bilinmesi de etkili olacaktır. 

Arabulucunun süreci yetkinlikle , dürüstlükle, tarafsızlıkla yönetmesi ve kolaylaştırması önemlidir. Bu süreçte taraf vekili avukatlara da büyük görev ve sorumluluk düşmektedir.  Sadece zayıf konumda olduğu varsayılan kiracının değil, kiradan aldığı gelirle zar zor geçinmeye çalışan bir mal sahibinin de korunması gereken durumlar olabileceği gözden uzak tutulmamalı; arabulucunun  tarafların eşit konumda olmaması halinde eşitsizliği gidermeye yönelik  çaba içinde olması halinde, uyuşmazlığın  anlaşma ile çözümlenmesi olasılığının artacağı da unutulmamalıdır.  Tarafların özgür iradeleri ile kendi uyuşmazlıkları hakkında kendilerinin varacakları bir  çözüm, sadece iki kişi arasındaki bir sonunun çözülmesi ve ilişkilerin sürdürülmesi yönüyle değil; hukuka güvenin sağlanmasında,   adalete erişim inanınca, toplumsal barışta, uzlaşı kültürünün gelişiminde bir tuğla olacaktır.

                                                                                             Av.Arb İhsan BERKHAN