“Bir kişiye karşı yapılmış haksızlık, bütün insanlığa karşı yapılmış haksızlık demektir.” Emile Zola
Kira ilişkileri ve kiralık ev çıkmazı günümüzde ne yazık ki taraflar arasında fahiş kira artışlarından tahliye taleplerine kadar birçok uyuşmazlığa konu olmaktadır. Temennimiz tarafların iyi niyet kuralları çerçevesinde problemlerini çözmesi olsa da tarafların haklarını bilmesi ve hukuka adalete uygun bir şekilde hareket etmesi önem arz etmektedir.
En genel ve en kısa şekilde kira sözleşmesi kiralayanın kira bedelini ödemeyi, kiraya verenin de kiralananı kiracının kullanımına sunduğu sözleşmelerdir. Her sözleşme de olduğu üzere iki tarafın iradesinin uyuşmasıyla kira sözleşmesi meydana gelir ve taraflar sözleşme uyarınca birtakım yükümlülükler üstlenirler.
Özellikle kiraya veren ya da yaygın adı ile ev sahibi evi kiracıya tam olarak yani kiracıyı rahatsız etmeden kullandırmakla, kiracı da kiralananı özenle kullanmakla yükümlüdür. Elbette ki yükümlülükler sadece bunlarla sınırlı olmayıp sözleşme serbestisi kapsamında çeşitlendirilebilir.
KİRACI KANUN VE YASAL DÜZENLEMELERLE KORUNMAKTADIR!
Günümüzde kira sözleşmelerinde en çok rastlanılan sözleşme maddesi ise kiracıya yüklenen evi badana yapma, boyatma borcudur. Kısacası kiracıya “badanalı girdin badanalı çık” şeklinde tezahür eden dayatmalardır.
Peki böyle bir durumda kiracı evi badana yaptırmakla yükümlü olabilir mi? Bu sorunun cevabı Borçlar Kanunu ve Yargıtay’ın güncel içtihatlarında verilmiştir. 6098 sayılı kanunun 316 ıncı maddesi uyarınca kiracı kiralanan evi tam bir özenle kullanmakla yükümlüdür ve yine Borçlar Kanununun 334.maddesi uyarınca evi aldığı hali ile iade etmekle yükümlüdür. Burada belirtilmesi gereken en önemli husus ise kira ilişkisi devam ettiği sürece kiralanan evde meydana gelmesi olağan olan hasarlar ve bunların kiralananı iade borcuyla olan ilişkisidir.
Kira ilişkisi kapsamında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uyarınca kiracı kira süresi boyunca meydana gelen olağan eksilme ve bozulmalardan sorumlu değildir. Bu demektir ki kiracı hayatın olağan akışı kapsamında, kiralananda meydana gelen hiçbir olağan hasardan mesul tutulamaz. Nitekim evin kötü ya da başka bir tabirle hor kullanılmaması ve evde birtakım eskimelerin olağan olması kiracının sorumlu tutulmasına engel olmaktadır. Bu kapsamda kiracının evi kullandığı süre ve amaç olağan kullanım için önem arz eder. Örnek vermek gerekirse kiralanan 8 yıl ya da 2 yıl kullanılmış olabilir ve burada meydana gelebilecek hasar ve olağan kullanım kaynaklı meydana gelebilecek yıpranma farklı olacaktır.
Evin badanasının yukarıda belirtilen süre içerisinde yıpranması halinde ise kiracının sorumlu tutulması mümkün değildir. Böylece sözleşme ile badana borcu altına sokulan kiracı kullanımından meydana gelmeyen ve yıpranan evin boyasından sorumlu olmayarak evden çıktığında da evi boyatmak zorunda olmayacaktır.
DEPOZİTODAN KESİNTİ YAPILABİLİR Mİ?
Tabi ki depozitodan sadece bu sebeple kesinti yapılmaz. Öncelikle depozitonun iadesinden imtina edilmesi ya da kesinti yapılabilmesi için mutlaka dava açılması ve tespit zorunludur.
Nitekim, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 5.12.2018 tarihli E. 2017/4599 K. 2018/12416 kararı şöyledir,
“Hükme esas alınan 01.08.2013 başlangıç tarihli sözleşmenin genel şartlar 6. Maddesinde; depozito bedeli alınmış olup, tahliye sırasında kiracının mecuru borçsuz ve hasarsız tahliye ederek boş, temiz, boyalı ve bakımlı bir şekilde teslim edilmesi şartıyla depozitonun kiracıya aynen iade edileceği belirtilmiştir.6098 Sayılı TBK.nun 316. (BK 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı Kanunun 334. (BK 266) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Mahkemece, sözleşme hükmü ve bahsedilen Kanun maddeleri gereğince, inceleme ve değerlendirme yapılarak; tahliye sonrası kiraya veren tarafından iade edilmesi gereken depozito bedelinin de hesaplanacak alacak miktarından mahsubu ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi de doğru değildir.”
Karardan da anlaşılacağı üzere dava açmadan yapılan bir kesinti hukuka aykırı olacak ve ileride birçok sorunu da beraberinde getirebilecektir. Bu şekilde bir kesintinin ileride icra takibine veya davaya konu olması muhtemel olacaktır.
BADANA ŞARTININ KİRA SÖZLEŞMESİNDE BELİRTİLMESİ!
Uygulamada karşımıza en çok çıkan durumlardan bir tanesi kira sözleşmelerine kiracının evin badanalı teslim edilmesine dair konulan sözleşme maddesidir. Bu gibi durumlarda kanun maddesi açık olup kiracının kiralananda meydana gelen olağan eskime ve bozulmalardan sorumlu olamayacağı belirtilmekte olduğundan bu sözleşme maddesine dayanarak ev sahipleri kiracıdan evi boyatmasını talep edemeyecekler ve sözleşme maddesi kanun hükmüyle beraber geçersiz hale gelecektir. Nitekim taraflar kanuna ve hukuka uygun olmak şartıyla sözleşme akdetmektedirler. Hor kullanım olarak adlandırılan olağan kullanımı aşan durumlarda ise tabi ki ev sahipleri de birtakım taleplerini kiracı ve hasar arasında uygun illiyet bağı bulunması halinde öne sürebileceklerdir. Başka tazminat istemlerinin ise hukuki bir zemini olmayacaktır.
YARGIATAY UYGULAMALARI
Yargıtayın emsal nitelikli kararlarına bakıldığında kiracı her ne kadar kiralananı kiraladığı şekliyle iade etme yükümlülüğü altındaysa da uygulamalar evin boyasının olağan eskime kapsamında olduğu ve hor kullanma halinin vuku bulmadığı hallerde kiracının badana yapma yükümlülüğünün olmadığı yönündedir. Böylece sözleşmelerde boya yapma borcu kararlaştırılmış olsa bile kötü kullanma söz konusu değilse kiracı sorumlu olmayacaktır. Ev sahiplerinin (olağan kullanma sonucu) boyalarda aşınma olduğu gerekçesiyle kiracıyı sorumlu tutması mümkün olmayacaktır.
Ayrıca ve önemle belirtmek gerekir ki, kiralayan ya da ev sahipleri boya yapılmadığı gerekçesiyle (hor kullanma yok ise!) kiracıdan herhangi bir tazminat talebinde bulunamayacak ve depozitodan da kesinti yapamayacaktır. Kiracının olağan yıpranmadan mesul tutulması da hukuka ve hakkaniyete uygun olmayacaktır. Böylece kişilerin haklarını bilmesi ve bilinçli şekilde hareket etmesi olası hak kayıplarının da önüne geçecektir.
Av. Gül EYÖVGE
