COVID-19 (Coronavirus) salgını sebebiyle insanlara evlerinde kalmaları telkin edilmektedir. Haliyle işletmelerin gelirleri önemli ölçüde azalmıştır. COVID-19 salgının mücbir sebep teşkil ettiği, bu gerekçe ile kira ödenmeyebileceği ifade edilmekte ise de mücbir sebebin kira ödeme borcunu ortadan kaldırmadığını belirtmek gerekir.
Burada 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesine dikkat çekmek isteriz. Bu hüküm şu şekildedir:
“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”
COVID-19 salgını kira sözleşmelerinin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum teşkil etmektedir. Bu durumun (= salgının) borçludan kaynaklanmadığı da aşikardır. Devlet yetkilileri tarafından vatandaşların evlerinden çıkmamaları yönünde açıklamalar yapıldığı gözetildiğinde, müşterisi olmayan işletmelerin gelir elde ederek kiralarını ödemelerinin beklenmesi dürüstlük kuralına aykırıdır.
Kira ödeme edimini henüz ifa etmemiş ya da ifa etmekle birlikte haklarını saklı tutmuş kiracıların, kiraya verene başvurmak suretiyle sözleşmesinin sulh yoluyla tadilini istemeleri isabetli olacaktır. Kiraya verenlerin sözleşmenin değişen şartlara uyarlanma istemini kabul etmemeleri hâlinde kiracıların TBK m. 138 uyarınca dava ikame etmelerinden başka bir seçenekleri kalmayacaktır.
Hükme göre kiracılar, sözleşmenin aşırı ifa güçlüğü sebebiyle değişen şartlara uyarlanmasını isteyebilirler. İkame edilecek davanın davalısı kiraya veren olup dava değerinin aylık kira bedeli temel alarak belirlenebileceği düşüncesindeyiz (Yıllık kira bedeli temelli görüşler mevcuttur). Davada sözleşmenin feshinin engellenmesi ve icra takibi başlatılmasının engellenmesi gibi konularda ihtiyati tedbir talebinde bulunulması isabetli olacaktır.
