Bu yazımızda ev ve işyeri kiralarken dikkat etmeniz gereken hususlar üzerinde duracağız. Yazının tamamını okuyarak, ev ve işyeri kiralarken dikkat edilecekler konusunda gerekli bilgileri edinebilirsiniz.
1. Mülkiyetin Birden Fazla Kişide Olma İhtimalini Değerlendirin!
Kiralamak istediğiniz ev veya işyeri için en önemli hususlardan birisi mülkiyet durumu. Çoğu zaman gayrimenkuller üzerinde tek mülkiyet söz konusudur. Ancak bazı durumlarda, ev veya işyerinin tapusu hisseli hale getirilmiş olabilir. Hisseli tapu, paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti olmak üzere iki farklı şekilde ortaya çıkabilir. Hisseli tapusu olan gayrimenkulun, tek bir paydaş (veya ortak) tarafından kiraya verilmesi olanaksızdır. Dolayısıyla sizin gayrimenkul için yaptığınız sözleşme geçersiz olacaktır.
Bazı durumlarda ise paydaş (veya ortak) diğer paydaşlarının verdiği yetkiyle evi veya işyerini kiralamak konusunda yetkili hale getirilmiş olabilir. Bu halde, size gayrimenkulu kiralayacak şahsın kimlik bilgileriyle yetki belgesini karşılaştırmalısınız. Yetki belgesinin doğru ve geçerli olduğundan emin olmadan kira sözleşmesine ilişkin herhangi bir işlem yapmayın.
Gayrimenkul mülkiyetinin durumunu tapu müdürlüğünden veya tapu senedinden öğrenebilirsiniz. Tapu senedinde sizi şüphelendiren bir durum varsa tapu müdürlüğüne giderek kesin bilgilere ulaşabilirsiniz. Tapu kütüğü kaydında, sahiplik durumu altında ‘1/1’ veya ‘tam’ yazıyorsa, tek kişilik mülkiyet söz konusudur. Dolayısıyla muhatabınız kiralamaya yetkilidir.
2. Kiranın Ayın Hangi Günü Ödeneceğini Net Olarak Belirtin!
Kira bedeli çoğunlukla en başta konuşulur. Ancak kiranın hangi gün ödeneceği belirlenmez. Bu durumda ev ve işyeri sahibi veya kiracı kendilerine uygun olan bir günde kira ödemesini bekleyecektir. Ancak kiracı ve ev sahibinin bu durumda iradeleri uyuşmayabilir. Bu halde kiracı ve kiraya veren arasında, çözülmesi kolayda olsa, problemler yaşanabilir.
Kiranın hangi gün ödeneceği kararlaştırılmamışsa ay sonunda ödenir. Ay sonundan anlaşılması gereken, ayın son günüdür. Sözleşmede bu durum net olarak belirlenmese dahi çözülemez değildir. Ancak tekrar söyleyelim ki, bu durum mülk sahibi ve kiracı arasında istenmeyen problemlere neden olabilir.
3. Yıllık Zam Oranını Sözleşme İmzalarken Belirleyin!
Yıllık zam oranı, tarafların iradesiyle belirlenebilen kira sözleşmesinin devamı durumunda kabul edilecek kira bedelini belirler. Sözleşmenin kısa süreli olarak kurulacağını düşünseniz dahi yıllık zam oranını belirlemelisiniz. Zira şartlar değişebilir, sözleşmeyi devam ettirmek sizin için daha mantıklı hale gelebilir.
Yıllık zam oranı sözleşmede belirlenmiş olmasa dahi, konut kiraları için kanuni hükümlerle tespit edilebilir. Zira kira artış oranı her yıl belirlenen bir miktarı aşamaz.
Ancak işyeri kiraları bakımından eğer sözleşmede belirlenmemişse yukarıdaki gibi bir durum söz konusu değildir. Yüksek miktarlarda artış olabilir ve bu durum için kira tespit davası açmak yoluna gitmek durumunda kalınabilir.
4. Kiralanandaki Demirbaşları Mutlaka Sözleşmeye Yazın!
Bazı durumlarda demirbaşların varlığı kira bedelinin belirlenmesinde rol oynar. Örneğin konut kiralarında ilanlar ‘eşyalı’ niteliğiyle birlikte verilmektedir. Eşyaların neler olduğu ise belirsizdir. Ev sahibi yalnızca beyaz eşyaları veya yalnızca oturma grubunu kastederek eşyalı ifadesi kullanmış olabilir. Bu sözleşmenin kurulması sırasında sizin için sorun oluşturmayabilir.
Ancak kira sözleşmesinde evin eşyalı olduğu yazıyorsa ne oldukları açıkça belirtilmelidir. Bu durum kiracının veya kiraya verenin eşyalar üzerindeki haksız iddialarını geçersiz kılacaktır. Örneğin evi kiralarken yalnızca beyaz eşyalarla kiralarsınız ancak kira sözleşmesi sonlanırken kiraya veren oturma grubunun da var olduğu iddia edebilir. İddiasını ispat yükü ev sahibinde olacaktır ancak bu durum uyuşmazlık çıkarıp istemediğiniz çabaları sarf etmenize neden olabilir.
5. Depozito Bedelini ‘Depozito’ Deyimiyle Sözleşmeye Yazın!
Depozito, kira sözleşmesi kurulurken, ileride evde meydana gelecek herhangi bir zarara karşı peşinen alınan bedeldir. Kira sözleşmesinin devamı süresince meydana gelen herhangi bir bedel ödeme gecikmesinde, bu bedel depozitodan karşılanır. Ancak gayrimenkulde zarar meydana gelmemesi ve kirada gecikme olmaması durumunda depozitonun, kiracıya iade edilmesi gerekir.
Ancak taraflar aralarında depozito olarak anlaşıp, sözleşmeye ‘peşinat’ gibi farklı ifadelerle geçirmiş olabilirler. Depozito ve peşinat farklı hukuki sonuçlar doğuracak kelimelerdir. Örneğin yapılan peşinat ödemesinin iadesi mümkün değildir. Bu nedenle kiracılar, kira sözleşmesinin hazırlanması sırasında bu tarz ifadelere dikkat etmelidir.
6. Kirayı Elden Ödemeyin!
Kira bedelinin düşük olması halinde, bedelin elden ödenmesi daha kolay gelebilir. Örneğin 500 liralık ev kirasında, üst katta oturan ev sahibine kira bedelinin elden ödenmesi gayet kolaydır. Ancak pek güvenmemekte fayda var. Zira ödenmiş kira bedelini ev sahibi tekrar isteyebilir. Bu gibi durumlarda ödenen bedelin ispat yükü sizin üzerinize düşecektir. Dolayısıyla kira bedelini banka ödemesi yoluyla yapmakta veya ödemeye mukabil makbuz almakta fayda var.
Yapacağınız ödemenin açıklamasına TC kimlik numaranızı ve evi kirası olduğunu da yazarsanız ileride ortaya çıkabilecek her türlü uyuşmazlıkta ispat yükünü hafifletmiş olursunuz. Yaptığınız ödemeyi unutan ev sahibine göndereceğiniz dekont (benzeri belgelerle) ile bunu hatırlatabilirsiniz.
7. Kira Yatırılacak Banka Hesabının Mülk Sahibi Adına Açıldığına Emin Olun!
Kira bedelinin banka hesabına yatırılacağı konusunda gayrimenkul sahibi ile mutabakat sağlamış olabilirsiniz. Ancak karşılaşabileceğiniz riskler henüz bitmedi!
Bazı durumlarda, gayrimenkul sahibi ödeme yapmanız gereken banka hesabını farklı verebilir. Örneğin bir yakınının adına açılmış banka hesabı üzerine ödeme yapmanızı söyleyebilir. Bu tarz durumlardan mutlaka kaçınmalısınız. Zira gayrimenkul sahibi yine kötü niyetli davranarak, yaptığınız ödemelerin kendisine ulaşmadığını dolayısıyla kira bedelinin toplu bir şekilde ödenmesini talep edebilir. Bu tarz durumlarda çeşitli yollarla haklı olduğunuzu ispat edebilme imkanınız olsa da bu süreç, zaman ve para kaybetmenize neden olabilir.
Neticede, tapuda görünen isimle size verilen banka hesabındaki ismin aynı olduğu konusunda emin olmalısınız. Ev veya işyeri sahibi sahibi kötü niyetli olmasa bile pek çok sorunun oluşmasına engel olacaktır.
8. Net ve Brüt Metrekare Ayrımına Dikkat Edin!
Gayrimenkul kira bedelini belirleyen en önemli hususlardan birisi yerin büyüklüğüdür.
Gayrimenkulun büyüklüğü ise metrekare hesabıyla ifade edilebilir. Örneğin kiralık ev ilanlarında ‘90 metrekare 2+1’ gibi ifadelerle karşılaşırsınız. Önemle belirtmeliyiz ki, ilanlarda yazan metrekareler genellikle brüt metrekaredir.
Brüt metrekare, evin kullanılamaz alanlarıyla birlikte kapladığı alanı ifade eder. Evin duvarları, mutfak tezgahı yerler brüt metrekare hesabında dikkate alınır. Net metrekare ise halı serilebilen ve kullanıma açık alanları ifade eder. Dolayısıyla sizin, brüt metrekare değil net metrekareye göre hareket etmeniz gerekir. Bazı evlerde, 150 metrekare brüt 100 metrekare net genişlik olabilmektedir. Bu tarz durumlarla nadiren karşılaşılıyor olsa da evin büyüklüğünün net metrekare hesabıyla ifade edilmesi sizin için daha faydalı olacaktır.
9. Kiralanacak Taşınmazın İhtiyaçlarınıza Cevap Vereceğinden Emin Olun!
Kiralanacak evin büyüklüğü, oda sayısı, konumu gibi durumlar sizin için önemlidir. Dolayısıyla bu gibi durumlara dikkat etmelisiniz, zaten muhtemelen bu gibi durumlara bakarak konut seçimi yapıyorsunuzdur.
Ancak işyeri kiralarında, ihtiyaca cevap verme hususu daha önemli hale gelmektedir. Kiralanacak işyerinin ika edeceğiniz işe uygun olup olmadığını detaylarıyla değerlendirmelisiniz.
Eğer üretim gibi işlemler yapacaksanız belediyenin o işyerine ruhsat verip vermeyeceğini değerlendirmelisiniz. Bu konuda uzman birisinden görüş almak üzerinizdeki ağır yükü hafifletecektir.
10. Aidatları Gözden Kaçırmayın!
Konut kirası ilanlarından çoğu zaman yalnızca evin kira bedeli yazılmaktadır. Ancak farklı aidat başlıkları altında sizden çeşitli ödemeler talep edilebilir. Örneğin kapıcı parası, kalorifer parası, apartman aidatı gibi başlıklarla sizden çeşitli ödemeler istenecektir. Bu gibi ödemeleri daha kira sözleşmesi imzalanmadan sorup detaylarıyla öğrenmelisiniz. Sözleşmeye her aidatın türünü ve bedelini kesin olarak ayrıca belirtip yazmalısınız. Aidatları kira bedeline dahil ederek sözleşmeye yazmak farklı sonuçlar doğuracaktır.
11. Kiralanacak Gayrikenkul ile Tapu Kaydının Aynı Olup Olmadığına Dikkat Edin!
Tapu kaydı taşınmazların niteliğinin ve mülkiyet durumlarının kayıt altına alındığı, devlet koruması altında tutulan sicildir. Eşya taşınmazsa yani; ev, işyeri, arsa gibi niteliklerdeyse tapu kaydının tutulması zorunludur. Bu nedenle ev sahibinin, tapu kütüğünde kayıtlı olmadığı gibi ifadeleri dikkate alınmamalıdır. Aksine bu gibi söylemlerde mutlaka tapu kayıtlarına bakılmalıdır.
Tapu kaydına bizzat giderek, size kiralanacak ev ve işyeri ile tapu kayıtlarındaki bilgilerin aynı olup olmadığını değerlendirmelisiniz. Bazı durumlarda şahsa ait birden fazla gayrimenkul olabilir. Kötü niyetli ev sahibi, farklı bir evi tanıtıp, tapu kaydında yine kendisine ait daha niteliksiz bir evi gösterebilir. Bu gibi durumlarda sözleşme tapu kaydına göre yapılırsa, beklemediğiniz sonuçlarla karşılaşabilirsiniz. Dolayısıyla kiralamak istediğiniz tapu kaydıyla uyuşup uyuşmadığını kesin olarak değerlendirmelisiniz. Daha öngöremediğimiz bir çok hata bu şekilde bertaraf edilebilir.
12. Kiralanacak Binadaki Hasarları Tespit Edip Tutanak Altına Alın!
Kiralayacağınız ev daha önce kullanılmış yahut yeni yapılmış bir ev olabilir. Her iki halde de evde bazı hasarlar söz konusu olabilir. Örneğin kalorifer peteklerinde bozukluk, duvarlarda var olan çatlaklar veya çivi izleri, lavabolarda oluşmuş çeşitli hasarlar var olabilir. Bu gibi hasarlar kira sözleşmesi imzalanmadan önce detaylı olarak tespit edilip buna göre ev kiralanmalıdır. Bu durum, istemediğiniz hasarlara katlanmanın önüne geçecektir. Ayrıca kira sözleşmesinin feshi halinde, evde var olan hasarların size yüklenmesi önlenmiş olacaktır.
Bazı durumlarda evdeki hasarların meydana gelmesi ilk kontrolde anlaşılamayabilir. Örneğin evin çatısının su geçirdiğini anlamak için yağmur yağması gerekmektedir. Bu gibi durumlarda kiraya verenin ayıptan sorumluluğuna ilişkin hükümler uygulanacaktır. Yazımızın kapsamında olmayan teknik bir konu olması nedeniyle değinmedik.
13. Kira Bedelini Belirlerken Net/Brüt Ayrımına Dikkat Edin!
İşyeri kiralarında devlete ödenmesi gereken çeşitli bedeller vardır. Bunların başında stopaj bedeli gelir. Stopaj, kişinin eline geçecek gelir için önceden alınan ödeme türüdür. Kira stopajı vergi dairesine ödenmelidir.
Stopaj gibi giderler bazı durumlarda sözleşmede açıkça belirtilmez. Bu gibi hallerde kira tutarının net veya brüt olarak ifade edilip edilmemesi önem taşır. Brüt kira bedeli, stopaj dahil tüm kesintileri kapsayan bedeldir. Net kira bedeli ise taşınmaz sahibinin eline geçecek net tutardır. Dolayısıyla net/brüt ayrımına dikkat edilmesi stopaj gibi giderlerin kimin üzerinde olacağını da tespit etmektedir. Bu nedenle sözleşmede bu tarz ifadelere dikkat etmekte fayda var.
Konut kiralarında ise bu tarz vergi yükümlülükleri zaten ev sahibinin üzerinde olacaktır. Dolayısıyla ev sahibinin sizden vergileri istemesi gibi durumlar söz konusu değildir.
14. Kiralamak İstediğiniz Binayı Farklı Zamanlarda Görün!
Kiralamak istediğiniz bina farklı zamanlarda farklı özellikler gösterebilir. Örneğin güneşli havada çok sıcak olabilir yahut yağmur yağarken evin çeşitli yerlerinden su damlayabilir. Hatta penceresi çok olan evlerin gece çok aydınlık olabilme ihtimali de vardır. Bu tarz durumlara dikkat etmekte fayda var.
15. Aklınıza Takılanları Gayrimenkul Hukuku Konusunda Bir Avukata Sorun!
Gayrimenkul iş ve işlemlerindeki hatalar çoğu zaman ağır sonuçlara yol açar. Bu nedenle bu konularda işlem yaparken öncesinde ve işlem sırasında hukuk bürolarının avukata sor sayfalarına aklınıza takılanları mutlaka sorun.
Av. Mustafa Mıhcı – Mıhcı Hukuk Bürosu
