- Evin ruhsatlı olup olmadığına dikkat edin!
Yapım aşamasında olan evlerde ruhsat almak uzun süreçler gerektiriyor. Bu durumu suistimal eden müteahhitlerin sayısı çok fazla. İşin iç yüzüne bakacak olursak, aslında ruhsat şartlarını taşımayan bir inşaat için ruhsat başvurusunda bulunuyorlar. Ruhsat başvurusu zaten uzun sürüyor diyerek ruhsat çıkmadan ev satışları yapılıyor. Bu halde inşaatı asla bitmeyecek bir evin satışı yapılıyor ve yılların heba olmasına neden oluyor.
Aslına bakarsak, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ruhsatsız binaların satışını yasaklamış durumda. Buna rağmen bazı satıcılar hala ruhsatsız evleri satma yoluna gidiyor. Resmi satışı yapılmasa dahi satış protokolü imzalanarak en azından kapora alınıyor. Kapora alındıktan sonra bina kim bilir ne zaman bitecek. Uzun yıllar inşaatın bitmesini beklemek zorunda kalabilirsiniz. En iyisi, ruhsatı olmayan evlerden uzak durmak.
- Net ve brüt metrekare ayrımına dikkat edin!
Maket üzerinden ev almak çoğu zaman gerçekle uyuşmayan durumları ortaya çıkarabilir. Bunlardan birisi de net ve brüt metrekare ayrımı. Net metrekare halı serilip süpürülebilen alanlardan oluşur. Brüt metrekare ise binanın duvarları, kullanılamayan alanlarıyla birlikte kapsadığı alanı ifade eder. Ev satışı yapanlar çoğu zaman brüt metrekare miktarını belirtirler. Ancak brüt metrekare yüksek olsa da büyük bir bölümünün kullanılamaz alanlardan oluşması mümkündür. Hatta öyle ki, brüt 150 metrekare evin, net 100 metrekare olduğu durumlarla çokça karşılaşılmaktadır.
Bazı firmalar net ve brüt metrekare ayrımını kendi kriterlerine göre belirliyorlar. Örneğin, mutfak tezgahını net metrekare hesabına dahil edenlerde var dahil etmeyenlerde. Bu nedenle alacağınız evi, maket üzerinden seçmek yerine bizzat gidip görmekte yarar var. Hatta fiyatın belirlenebilmesi için gerekiyorsa, elinize metreyi alıp kendiniz ölçün!
- Elden ödeme yapmayın!
Ev satıcıları bazen kötü niyetli olabilir. Örneğin, anlaştığınız bir ev için satıcıya 100 bin tl ödeme yapacaksınız. Ancak satıcı size banka hesabı kullanmadığını elden verirseniz daha iyi olacağını söylüyor. Beraber bankaya gidiyorsunuz parayı çekip satıcıya teslim ediyorsunuz. Ama bir ay sonra adam gelip size diyor ki, ‘ev ücreti olan 100 bin tl ödemeni yap!’ siz ödeme yaptınız ancak satıcı tekrar ödeme yapmanızı istiyor. Siz ödeme yaptığınızı söyleyince o da bunu inkar ediyor. Bu hal işin içinden çıkılmaz bir hal alıyor. Ardından dava süreçleri, şikayetler başvurular diyene kadar zaten iş işten geçmiş oluyor. Kaybedilen zaman, emek ve motivasyonda cabası!
Banka aracılığıyla yapacağınız ödemelere ise mutlaka açıklamalar kısmında detayları ekleyin. Hangi evi alacağınızı, satıcının tc kimlik numarasını eklemek olası uyuşmazlıklarda işinizi son derece kolaylaştıracak.
- Kat irtifakına ve iskan izni durumunu kontrol edin!
Günümüzde özellikle İstanbul gibi yoğun nüfuslu illerde artık müstakil evler yok denecek kadar az. Satışlar çoğunlukla çok katlı binalardan, daire satışı şeklinde gerçekleşiyor. Daire alırken dikkat edilmesi gereken en önemli şey, kat irtifakı! Kat irtifakı çıkarılmamış ve inşaat halindeki bir evi satın alırken size belirli bir katı değil inşaatın hissesini satarlar. Bu hisse ise kendini daire olarak gösterir. Ancak bazı durumlarda aynı dairenin iki farklı kişiye satılması durumlarıyla karşılaşılabilir. Bu halde size istemediğiniz bir daire veya paranızı geri almak kalabilir. Tabi bu durumlar iyi niyetli bir müteahhit varsa böyle olacaktır. Dolandırılma riskiniz de bulunuyor.
Binanın inşaatı tamamlanmış ise kontrol edeceğiniz şey kat mülkiyetidir. Tamamlanmış binalar için kat mülkiyeti çıkarılır. Kat mülkiyeti sayesinde artık her dairenin kendine ait bir tapu sayfası açılır ve bu daireler satılırken tapu kaydına bakılarak tüm hususlar hakkında bilgi alınabilir.
İskan izni ise bir binanın konut olarak kullanıma elverişli olup olmadığını belirten izindir. İskan izni ancak projelere uygun inşa edilmişse verilir. Dolayısıyla projede farklı, yapıldıktan sonra farklı olan binaların tespiti iskan izni kontrol edilerek yapılabilir. İskan izni belediye tarafından verildiğinden, iskan izninin olup olmadığı belediyeden öğrenilebilir.
- Alacağınız evde kiracı varsa kira sözleşmesini kontrol edin!
Sahibinden veya emlakçıdan alacağınız evler için kiracının olup olmadığı önem arz ediyor. Eğer alacağınız evde kiracı bulunuyorsa kira kontratını kontrol edin. Zira siz evi satın alsanız bile kiracı, önceki kontrata dayanarak evde oturmaya devam edecektir. Dolayısıyla kira sözleşmesini isteyin ve sözleşmenin bitiş tarihini kontrol edin. Eğer aldığınız evde kira sözleşmesine aykırı olarak oturan kiracı bulunuyorsa veya eve sizin ihtiyacınız varsa evi aldıktan sonra 1 ay içerisinde ihtarname çekerek ve dava açmak için gereken sürelere dikkat ederek kiracının tahliyesi için dava açabilirsiniz.
- Evin üzerinde ipotek olup olmadığına dikkat edin!
Dikkat etmeniz gereken en önemli hususlardan birisi evin üzerindeki ipotek gibi mülkiyeti sınırlayıcı hususların varlığıdır. İpotek, kişinin borç güvencesi olarak gösterdiği eşyaların hukuki konumunu ifade eder. Borcun ödenmemesi halinde, ipotek hakkı sahibi ipotekli evi satıp paraya çevirerek alacağını karşılar. Eğer alacağınız ev ipotekliyse vay halinize! O yüzden ipotekli olup olmadığını dikkatle kontrol etmelisiniz. Ancak endişe etmeyin, bir binanın ipotekli olup olmadığı tapu kaydından anlaşılabilir. Dolayısıyla tapuya gittiğinizde yüksek ihtimalle, tapu memuru size bunu bildirir. Ya da siz inceleyerek öğrenebilirsiniz.
- Kredi çekecekseniz evin krediye uygun olup olmadığını araştırın!
Bankalar konut kredisi başlığı altında, ev almak için kullanılmak üzere müşterilerine kredi sağlıyorlar. Ancak her konut ve ev için bankalardan kredi vermesi beklenmez. Dolayısıyla bankalara yalnızca kendi kriterlerine uygun olan evlerin alımı için kredi verirler. Konut kredisi için aranan şartları ise şu şekilde sıralayabiliriz:
- Alınacak evin kat irtifakı veya mülkiyeti olmalı
- Yapılmakta olan ev için belirli bir oranı tamamlanmış olmalı (genellikle %80)
- Evin projesine aykırı değişiklik yapılmamış olmalı
- Evin niteliği mesken olarak belirlenmiş olmalı
- Alış-veriş yapacak kişiler yakın akraba olmamalı
- Tapu hisseli ise hisse sahiplerinin hepsi paylarının satışını yapmalı
- Alacağınız ev aile konutu ise eşlerin rızasının olup olmadığına dikkat edin!
Satın alınan bazı evlerde aile oturuyor olabilir. Örneğin, evlilik birliği içerisindeki koca aile konutu olarak kullanılan evi satmak isteyebilir. Bu halde mutlaka, eşin rızasını almak zorundadır. Eğer eşinin rızası yoksa o satış geçersiz olacaktır. Tabi eşin rızası yalnızca aile konutları için geçerlidir. Aile konutu ise, ailenin temel yaşam alanı olan evi ifade eder. Dolayısıyla yatırım amacıyla alınıp satılan evlerde eşlerin rızası aranmaz. Daha sonra büyük sorunlarla karşılaşmamak adına, aile konutu evin satışında eşin rızasının olup olmadığını kontrol edin. Tabi bu rıza yazılı olacak.
- Ev satış değerinin doğru gösterilmesine dikkat edin!
Tapuda devri yapılan taşınmazlar için binde 20 oranında vergi alınmakta. Yani taşınmazın değeri ne ise alınan vergi de ona göre belirleniyor. Bu nedenle vergi miktarını azaltmak amacıyla, satıcının tapuda satış bedelini düşük göstermesi söz konusu olabilir. Siz siz olun buna müsaade etmeyin! Hem bu davranış ahlaka aykırı olacak hem de tespiti halinde cezai yaptırımlarla karşılaşacaksınız. Gelir İdaresi Başkanlığı son yıllarda yaptığı denetimlerle bu durumun önüne geçmeyi başardı.
- Binanın depreme dayanıklı olup olmadığı konusunda araştırma yapın!
Binanın depreme dayanıklı olma sorunu, özellikle İstanbul gibi deprem riski yüksek olan yerlerde önem arz ediyor. ‘Deprem değil bina öldürür’ özlü sözünü hepimiz duymuşuzdur. Dolayısıyla alacağınız evin, depreme dayanıklı olup olmadığını kontrol etmek sizin ve ailenizin hayatı için çok önemli.
1999 yılından sonra çıkarılan yönetmelikle birlikte, yapılacak evler için bazı deprem dayanıklılığı şartları getirildi. 1999 yılından sonra yapılan binalar bu yönetmeliğe uygun inşa edilmek zorunda olduğundan depreme dayanıklılığı nispeten daha fazla diyebiliriz. Ancak kesin bir şey söylemek mümkün değil, yönetmelik hükümlerini dolanma veya farklı yollarla yönetmeliğe aykırı yapıların inşası ile karşılaşılmaktadır. Bu nedenle alacağınız evin risk denetimi yaptırarak içinizi rahatlatabilirsiniz.
Ayrıca çıkarılan yönetmeliklerle zemin etüdü çalışmaları zorunlu hale getirildi. Zemin etüdü, binanın inşa edileceği zeminin binaya uygun hale getirilmesi için yapılacak çalışmalardan ibarettir. Dolayısıyla zemin etüdünün kontrol edilmesi de binanın deprem dayanıklılığı için kanaat oluşturacaktır.
- Binanın konumuna son derece önem verilmeli!
Binanın konumu sizin için en önemli durumlardan birisi. Ucuz olur diye merkezi yerlerden uzak binalara yönelmeyin. Zira ekonomi şehir merkezinde döndüğünden, mutlaka siz veya ailenizden birisinin şehir merkezine gidip gelmesi gerekecek. Aradaki mesafe ve zaman kaybını göze almak istemezsiniz.
Bununla birlikte evin; hastane, okul gibi toplu kullanım binalarına yakınlığını kontrol etmelisiniz. Evin çarşıya veya alışveriş bölgelerine uzaklığı da sizin için külfet oluşturacaktır. Ayrıca sakin bir hayat istiyorsanız, çevrede eğlence merkezi olup olmadığını da kontrol edebilirsiniz.
- Evraklardaki konum ile gerçek konumun uyuşup uyuşmadığına dikkat edilmeli!
Evraklardaki konumlardan farklı konumda bir ev size satılıyor olabilir. Eğer evraklara dikkat etmezseniz, satıcı sizi güzel bir eve götürüp, farklı bir evin satışına itebilir. İmzayı atıp almak istediğiniz evle aldığınız evin farklı olduğunu fark ederseniz geri dönülmesi zor bir yola girmiş olursunuz. Bu nedenle evraklarda gösterilen nitelikleri ve evin gerçeğinin uyuşup uyuşmadığını dikkatle kontrol etmelisiniz.
- Eve dair belediye tutanakları kontrol edilmeli!
Belediye kayıtlarında eve dair yıkım kararı verildiği ortaya çıkabilir. Yıkım kararı çeşitli nedenlerle verilmektedir. Genellikle kaçak yapılar için yıkım kararı verilmektedir.
Kötü niyetli satıcılar, zararın neresinden dönersek kardır, düşüncesiyle yıkım kararı çıkmış evi satmak isteyebilirler. Ev fiyatının diğerlerine göre düşük olması veya sizi kuşkulandıran farklı bir durumun varlığı halinde belediyeye gidip eve dair araştırma yapmalısınız.
Bu gibi durumlarda dolandırıcılar genellikle, tayinin farklı bir ile çıktığını dolayısıyla evi bir an önce satmaları gerektiğini söylerler. Aman diyeyim, tatlı dile kanmayın!
- Tapu müdürlüğünde yapılmayan satışların geçersiz olduğunu unutmayın!
Aslında herkesin bildiği durum, tapuda yapılmayan satışların geçersiz olduğudur. Ancak biz yinede hatırlatmakta fayda görüyoruz. Çünkü değeri düşük olan, yıkılmak amacıyla alınan veya küçük bir yapıyı konu alan satışlarda alıcılar, işlerin hızlandırılması amacıyla tapuya gitmekten imtina edebilirler. Önemle ifade etmeliyiz ki, taşınmazın niteliği, boyutu ne olursa olsun satış sözleşmesinin tapuda yapılması gerekir. Aksi halde yapılan sözleşmeler geçersiz olacaktır.
- Satış protokolü imzalamadan kapora vermeyin!
Bazı evler, size kaçırılmaz bir fırsat olarak gelebilir. Genellikle alıcılar, eşdeğer evlere nazaran daha düşük fiyattaki evleri kaçırmamak için yoğun çaba sarf ederler. Bu çabalardan en önde geleni, bir an önce satış protokolü oluşturmaktır. Satış protokolünün amacı, konutun başkalarına satılmasını engellemektir. Satış protokolü, henüz gerçek satış için şartlar oluşmamışsa imzalanmaktadır. Örneğin alıcının, elinde yeteri kadar para olmaması durumunda satış protokolü imzalanır.
Satış protokolünde, genellikle bir kapora ücreti belirlenir. Bu kapora alıcı tarafından, binanın belirli bir bedelinin önceden satıcıya verilmesidir. Ancak bazı durumlarda, herhangi bir protokole imza atmadan alıcıların kapora verdiği olmaktadır. Tekrar belirtmeliyiz ki, verdiğiniz parayı ispat etmek bu halde çok zor hale gelir ve kaporanın yanmasına neden olabilir.
-
- Gayrimenkul hukuku konusunda uzman bir avukat ile çalışın.
Listeden de gördüğünüz üzere dikkat edilmesi gerekenlerin sayısı hayli fazla ve karmaşık. Ev almak konusunda da insanların ne kadar çalışmak ve emek harcamak gerektiği ortada. Dolayısı ile bu emeğinizin boşa gitmemesi adına gayrimenkul hukuku uzmanı bir avukat ile çalışmanız en doğrusu olacaktır.
Av. Mustafa MIHCI
