Günümüzde yaşadığımız olumsuzluklar içerisinde en çok etki bırakan olaylardan birisi şüphesiz depremdir. Depremler, binalar ile birlikte birçok insan hayatında da yıkımlar oluşturmakta, insanları derinden yaralamaktadır. Tam da bu noktada sağlıksız kent dokularının iyileştirilmesi, sağlamlaştırılması hayati önem arz etmektedir. İşte kentsel dönüşüm, yapıların iyileştirilmesi ve sağlamlaştırılmasına ilişkin proje sürecini ifade etmektedir. Kentsel dönüşüm sayesinde afet riski olan alanlar dönüştürülmekte; bireylerin daha güvende, sağlıklı koşullarda yaşamlarını sürdürmeleri sağlanmaktadır.

Kentsel dönüşüm ile afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde yapılacak iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esaslarının belirlenmesi amacıyla 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (“6306 sayılı Kanun”) yürürlüğe konulmuştur. 31 Mayıs 2012 tarih ve 28309 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 6306 sayılı Kanun’un, riskli yapıların olası deprem, sel gibi diğer doğal afetlerden zarar görmemesi, can kaybının yaşanmaması noktasındaki katkıları yadsınamaz. 6306 sayılı Kanun kapsamında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerinin taraf olduğu işlemler bakımından hazinenin elde edeceği bazı gelirleri istisna kapsamında tutmuş ve bu sayede riskli yapıyı kullanan kişilere katkı sağlanmasını amaçlamıştır. İşbu amaç doğrultusunda 10 Aralık 2018 tarih ve 30621 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7153 sayılı Çevre Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 24. maddesi ile 6306 sayılı Kanun’un 7. maddesinin dokuzuncu fıkrası değiştirilmiştir. Bu kapsamda anılan fıkra ile 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde ortaya çıkan yeni yapıların ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis işlemleri aşamalarında muafiyetten yararlanacak ücretler belirlenmiştir. Muafiyetten yararlanan ücretlere ilişkin değinilen madde aynen şu şekildedir:

“Bu Kanun uyarınca yapılacak olan ve Bakanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve dönüşüme konu yapıların inşası işini yüklenen müteahhit ile malik ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerinden birinin taraf olduğu;

a) Bu Kanun kapsamındaki taşınmazların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri ile bu Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların malik, işi yüklenen müteahhit ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerine ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri,(2)

b) Bu Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı, bu Kanun kapsamındaki parsellerde veya alanlarda veya söz konusu parsel ve alanların dışındaki parsellerde yeni bir yapı yapılması ya da mevcut bir yapının satın alınması veya ipotek tesis edilmesi işlemleri,

c) Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen müteahhit, Bakanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve bunların iştirakleri tarafından gerçekleştirilecek ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri,

ile bu bentlerde belirtilen yapıların dönüşümüne ilişkin olarak Kanun uyarınca yapılacak diğer işlemler noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve harçlardan, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden, bu işlemler nedeniyle düzenlenecek kâğıtlar, resmî dairelerin mal ve hizmet alımlarına ilişkin ödemeler sebebiyle düzenlenen kâğıtlar da dahil olmak üzere damga vergisinden, bu Kanun kapsamındaki yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere bu amaçlarla kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınacak paralar, banka ve sigorta muameleleri vergisinden istisnadır. Bu Kanun kapsamındaki iş, işlem ve uygulamalar, Bakanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi ve İdarenin, sermayesinin yarısından fazlasına sahip oldukları şirketleri tarafından yürütülüyor ise, bu şirketlerce yapılan iş, işlem ve uygulamalarda da bu fıkrada belirtilen vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır.”

Madde metninden görüleceği üzere yeni yapılara ilişkin olarak,

  • İşi yüklenen müteahhit,
  • Çevre ve Şehircilik Bakanlığı,
  • TOKİ,
  • İller Bankası Anonim Şirketi,
  • İdare ve bunların iştirakleri
  • Malik,
  • En az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerinin

taraf oldukları ilk satış, devir, tescil, ipotek tesis işlemleri muafiyet kapsamındadır. İşbu işlemlere ilişkin hangi ücretlere muafiyet uygulandığı da maddede açıkça sayılmıştır.

Buna göre muafiyet kapsamında değinilen kişilerden alınmayacak ücretler,

  • Noter harcı,
  • Tapu harcı,
  • Belediyelerce alınan ücret ve harçlar,
  • Veraset ve intikal vergisi,
  • Döner sermaye ücreti ve diğer ücretler,
  • Bu işlemler nedeniyle düzenlenecek kâğıtlar, resmî dairelerin mal ve hizmet alımlarına ilişkin ödemeler sebebiyle düzenlenen kâğıtlar da dahil olmak üzere damga vergisi,
  • 6306 sayılı Kanun kapsamındaki yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere bu amaçlarla kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınacak paralar,
  • Banka ve sigorta muameleleri vergisi şeklindedir.

Aynı bentte yer alan düzenlemeye göre 6306 sayılı Kanun kapsamındaki iş, işlem ve uygulamaların Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi ve idarenin, sermayesinin yarısından fazlasına oldukları şirketler tarafından yürütülmesi halinde bu şirketler tarafından yapılacak iş, işlem ve uygulamalar bakımından da bir muafiyet söz konusu olacaktır.

6306 sayılı Kanun’da yer alan ücret muafiyetine ilişkin düzenleme benzer şekilde 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği (“Yönetmelik”)’nde de mevcuttur. Yönetmelik’in Kira Yarımı ve Diğer Yardımlar kenar başlıklı 16. maddesinin 9. fıkrası,

“Kanun kapsamındaki vergi, harç ve ücret muafiyetleri, uygulama alanındaki mevcut yapıların imar mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmaksızın, Kanunun 7 nci maddesinin dokuzuncu ve onuncu fıkraları ile bu maddenin on ila on ikinci fıkralarında belirtilen şartlar dahilinde uygulanır.” şeklindedir. İşbu hüküm, 2 Temmuz 2013 tarih ve 28695 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Yönetmelik’te Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik’in 11. maddesi ile eklenmiştir.

Gerek Yönetmelik hükmü gerekse 6306 sayılı Kanun’un ilgili hükmü dikkate alındığında riskli yapıların iyileştirilmesi ve sağlamlaştırılması aşamasında yukarıda değinilen ilgili kişilerin taraf oldukları işlemlerde belirli ücretlerden muaf oldukları net şekilde tespit edilmektedir. Bu tespit emsal kararlar ile de sabittir. Aşağıda bazılarına yer verilen, farklı tarihlerde farklı yargı mercilerince verilen kararlarda, değinilen ilgili kişilerin taraf oldukları işlemlerden alınan fakat esasında muafiyet kapsamındaki ücretlerin iadesine hükmedildiği gözlemlenmiştir.

TAPU HARÇLARININ İADESİNE İLİŞKİN EMSAL KARAR

İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 5. Vergi Dava Dairesi’nin 11.07.2017 tarih ve 2017/1073 E., 2017/2674 K. sayılı Kararı

İlgili karar, taşınmazın, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olması nedeniyle harçtan istisna olduğuna; davaya konu tahakkuk işleminde hukuka uygunluk bulunmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne ve davaya konu işlemin iptali ile ödenen tapu harcının davacıya iadesine dair kararda hukuk aykırılık bulunmadığına ilişkindir. Kararın ilgili kısımları şu şekildedir:

“Davacının maliki olduğu … Mahallesi, 1503 Ada, 14 Parsel’de bulunan taşınmaz üzerinde 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanları Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında inşa edilen yeni yapıdaki bağımsız bölüm satışından kaynaklanan ve 05/02/2016 tarih ve 42350241 tahakkuk numaralı makbuz ile ödenen 6.000,00 TL tapu harcının iptali ve iadesi istemiyle açılan davanın; dava dosyasına ibraz edilen Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İstanbul Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünün 81446019/7575 Sayılı yazısından, taşınmazın 6306 Sayılı kanun kapsamında riskli yapı olması sebebiyle harçtan istisna olduğu anlaşıldığından, davaya konu tahakkuk işleminde hukuka uygunluk bulunmadığı gerekçesiyle ”davanın kabulüne, davaya konu işlemin iptali ile ödenen tapu harcının davacıya iadesine” dair 25/112016 gün ve E:2016/776; K:2016/2325 Sayılı İstanbul 13.Vergi Mahkemesi kararının; yöntem ve yasaya aykırılık taşıdığı, 6306 Sayılı kanun kapsamında riskli yapı olarak tespiti yapılan taşınmazın üzerinde inşa edilerek hak sahibi malikler ile düzenlenecek sözleşme kapsamında verilecek konut ve işyerlerinin hak sahipleri adına tapuya tescilinde harç aranılmaması gerekmekle birlikte riskli yapı olarak tespiti yapılan taşınmazın üzerine inşa edilecek konutların hak sahibi olarak malik dışında üçüncü kişilere satışı sebebiyle tapuda yapılacak işlemler ile söz konusu satış sebebiyle üçüncü kişilerle davacı şirket arasında düzenlenen sözleşmelere anılan kanun kapsamında harç istisnası uygulanmasının mümkün bulunmadığı iddialarıyla 2577 Sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 6545 Sayılı Kanun’un 19. Maddesi ile değişik 45. maddesi uyarınca istinaf yoluyla kaldırılmasına ve davanın reddi yolunda karar verilmesi isteminden ibarettir.

…

Açıklanan sebeplerle istinaf başvurusuna konu İstanbul 13.Vergi Mahkemesi’nin 25/11/2016 gün ve E:2016/776; K:2016/2325 Sayılı kararında Kanunun 45/4. Maddesinde sayılan kaldırma nedenlerinin bulunmadığı anlaşıldığından ve başvuru dilekçesinde ileri sürülen iddialar da söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediğinden aynı kanunun 45/3. Maddesi uyarınca istinaf başvurusunun REDDİNE, …”

İstanbul 9. Vergi Mahkemesi’nin 30.06.2014 tarih ve 2014/908 E., 2014/1704 K. sayılı Kararı

“Dava dosyasının incelenmesinden; davacının Başbakanlık Toplu Konut İdaresinin onayıyla Başakşehir , İkitelli Mah. … Ada … No.lu ve … Ada … no.lu parselde … İle yaptığı Arsa Karşılığı Gelir Paylaşım Sözleşmesi uyarınca inşa edilen gayrimenkullerin satışlarının harçtan muaf olduğu ve tapu harcı ödenmemesi gerektiği ihtirazi kaydıyla ödediği, akabinde de verginin iptali ve iadesi talebiyle iş bu davayı açtığı anlaşılmaktadır.

Davacı tarafın yaptığı satışların harçtan muaf olduğunu iddia edilmekte olup, aynı olay nedeniyle İstanbul 8. Vergi Mahkemesinin E:2013/3138 sayılı dosyası ile yapılan ara kararıyla İnşaat alanının gecekondu önleme bölgesi veya kentsel dönüşüm kapsamında olduğunu belirten, imar durumunu gösteren belge ve bilgiler ile … ile yapılan sözleşmenin bir örneği istenildiği, ara kararına cevaben gönderilen belgelerin incelenmesinden , T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığının 08.05.2007 gün 2222 sayılı olur belgesinde dava konusu harca konu Küçükçekmece, Başakşehir , İkitelli Mah. Ayazma Bölgesinde … Ada ... No.lu ve … Ada … no.lu parselde kayıtlı alanlarında dahil olduğu 775 Sayılı Gecekondu Kanunu uyarınca gecekondu önleme bölgesi olarak onaylandığı, Başakşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 20.10.2011 gün ve 283779 sayılı imar durumu belgesinde de bölgenin Gecekondu Dönüşüm ve Kentsel Yenileme Alanı Uygulama İmar Planı kapsamında olduğu belirlenmiştir.

Bu durumda, gerek 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun ve gerekse Gecekondu Kanunu gereğince harçtan müstesna olduğu belirlenen davacı adına tahakkuk edip yüklenici … tarafından davacı adına ihtirazi kayıtla ödenen ve bu suretle tahsil edilen harçlarda yasal isabet bulunmadığından ödenen harçların iadesi gerekmektedir. Açıklanan nedenlerle davanın kabulüne, ihtirazi kayıtla tahakkuk eden ve ödenen harçların iptaline ve davacıya iade edilmesine, …”

İstanbul 5. Vergi Mahkemesi’nin 21.12.2016 tarih ve 2016/2545 E., 2016/2768 K. sayılı Kararı

“Dava dosyasının incelenmesinden davacının ….Ada …. Parsel …. Blok ….No’lu taşınmazı mülkiyetine aldığı, bu işleme yönelik olarak davacı hakkında bilahare tapu harcı tarhiyatı yapıldığı ve vergi ziyaı cezası kesildiği, davacının taşınmaz edindiği bölgenin kentsel dönüşüm projesi kapsamında olduğu ve taşınmazın bu kapsamda inşa edilerek teslim edildiği anlaşılmıştır.

Davacının satın aldığı söz konusu taşınmaza ilişkin olarak ilgili yasalarda yer alan istisna hükümleri gereği tapu harcı alınması mümkün değildir.

Açıklanan nedenlerle davanın kabulüne; dava konusu tapu harcı ve vergi ziyaı cezasının kaldırılmasına, …”

SONUÇ

İşbu yazıda sayılan koşulları sağlamak suretiyle başta müteahhitlerden daire satılan tüketiciler, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsalarını müteahhitlere vermiş mülk sahipleri, inşaatı yapan müteahhitler olmak üzere yukarıda değinilen tüm kişiler, esasında mevzuata ve emsal kararlara göre muafiyet kapsamındaki haksız ve yersiz olarak ödenmiş olan ücretleri (başta tapu harcı ve vergileri olmak üzere) iade alabilecekledir. 

Av. Volkan ALKILIÇ